落户宽松政策持续推进 楼市调控坚持“房住不炒”

来源：中国产经新闻

近期，有关部门陆续发文强调坚持“房住不炒”的定位决心，在房地产金融监管持续从严的背景下，地方因城施策更加灵活，多省市全面取消落户限制。

5月10日，央行在2020年排名前列季度中国货币政策执行报告中重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

坚持“房住不炒”

此前央行在2月19日公布的2019年第四季度中国货币政策执行报告中就明确表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。3月3日，央行会同财政部、银保监会召开电视电话会议再次强调，坚持房住不炒定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

与几次发声并行的，是2020年开年以来货币政策的相对宽松。今年央行已实施过三次降准，贷款市场报价利率（LPR）两度“降息”，货币市场资金价格显著下行，资金面整体宽松。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，“房住不炒”现在已经成为一种原则，核心内容就是首套和二套即自住和改善需求不属于炒房，购买三套房以上都属于有炒房的嫌疑。从目前主流市场来看，限购、限贷、限售这些措施已经基本上抑制了炒房的可能性。不过把房地产作为一定的投资产品这种刚需也是存在的，因此“房住不炒”在当前还需要一个更为准确的定义。

“目前全国的楼市政策多发，原因就是房地产依然是一个重要的经济行业，它的上下游非常多，占据全国经济的很大比例。在这种情况下，房地产不稳经济就会不稳，因此稳房地产与‘房住不炒’是相匹配的，包括今年国常会提到‘房住不炒’也是在强调房地产市场健康发展的重要性，要明确暴跌和暴涨都是不健康的，所以在目前的市场环境下，稳定房地产经济势必成为趋势。”张大伟说道。

张大伟表示，从2018年排名前列次提到“房住不炒”到当前“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，以及到底能不能把房地产作为稳定经济的工具，这些都没有特别明确的解释，但是地方可以根据自己的理解做出相应的调整。

其中，放宽或者取消落户限制，成为地方政府普遍的政策着力点。例如，5月初，山东省人力资源和社会保障厅等13部门联合印发文件，提出拓宽就业渠道、鼓励基层就业、加大引才力度等多方面政策措施。其中明确提出，山东将全面放开对高校在校生、毕业生的落户限制，全省16市均可先落户后就业。

5月1日，浙江省实施新的“常住户口登记管理规定”，在一定程度上放宽了落户政策。该政策明确，放宽集体户设立条件；取消集体宿舍的条件限制，支持孵化器、众创空间、特色小镇等设立集体户；允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户。

取消落户限制

今年4月份，发改委方面表示，针对房地产市场调控，除了土地要素的改革要求外，还包括放宽落户条件，加快城市城镇化，指导各地政府加快人才落户、人才引进、人才安居类政策的出台。

国家发展改革委4月9日称，2020年，将督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。

落户宽松持续推进，城镇化率提升有望带动潜在需求平稳释放。根据《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，督促除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。

商品房需求大致可分为新生人口带来的增量需求、改善型需求和伴随城镇化率提升带来的需求。当前部分城市对非本市户籍的购房者设有严格的限制，如对个税和社保缴纳期限存在规定等。此次督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，与2019年4月发布的取消重点群体落户限制的政策一脉相承，有望带动城镇化率进一步提升的同时，促进部分城市潜在需求逐步释放，实现市场稳步发展。

在张大伟看来，取消落户限制已经形成趋势，不过其必然带来的副产品就是变相把当地执行的限购打破了。落户政策是城市发展的必然，但也应该注意打一些补丁，比如需要缴纳一定年限的社保才能够购房等。

此外，取消落户限制可以引导劳动力要素合理畅通有序流动，有利于区域经济协同发展。4月9日，《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，其中关于“深化户籍制度改革”指出“推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。”当前，我国的城市发展正处于热点单核向都市圈协同崛起过渡阶段，因此对于人口、技术和资源等要素的配置提出了更高的要求，实现资源的有效分配与引导有望带动区域经济发展活力的提升。

在人口引流方面，若未来顺利推行重点区域“户籍准入年限同城化累积互认”，将加大都市圈吸引力，人口流入对于长三角、珠三角等城市群商品房市场潜在需求的积累具有积极作用。当前房地产政策调控依然处在“以稳为主”的基调下，截至2019年我国商品房住宅库存去化周期虽小幅回升至1.73年，但依然处于2011年以来较低水平。不排除更多城市在因城施策的基础上，采取落户宽松、人才引进等政策实现人口流入，促进市场平稳发展。

“如果没有实现落户，相关的公共资源比如子女的教育、医疗、养老都将得不到有效调配，因此取消落户制度或者很大程度上实现自由迁徙是对社会人力资源做出合理调配的重要工具。”张大伟说道。

“不过这其中也存在一些问题，比如真正公共资源相对富裕的城市的落户政策并没有取消，比如北京、上海这样的一线城市和一些优质的二线城市，而取消或放宽落户限制的绝大多数都是一些公共资源不是十分优质的城市，这些城市到底能否真正吸引到落户还有待进一步的观察。”张大伟强调道。